[스크랩] 부동산 뉴스-이야기

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***2012년 부동산 정책변화***

 

 

 

 

 

 

 

**주택 취득세 50％ 감면…DTI 규제 완화 곧 종료

정부가 주택시장에 채찍과 당근을 함께 내놨습니다. DTI 즉, 총부채상환비율 규제는 부활시켜 대출이 깐깐해지지만 취득세는 절반으로 줄여 실수요자들에게 혜택을 주겠다는 겁니다. 정부는 우선 올해 말까지 한시적으로 주택 취득세율을 50% 감면해 주기로 했습니다. 이에 따라 9억 원 이하 1주택자는 2%에서 1%로, 9억 원 초과 1주택자와 다주택자는 4%에서 2%로 세율이 낮아집니다. 취득세 인하에 따른 지방세수 부족분은 전액 정부가 보전해준다는 계획입니다. 전체 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율인 총부채상환비율,즉 DTI 규제 완화 조치는 예정대로 이 달말에 종료하기로 했습니다. 때문에 다음달부터는 서울 강남, 서초, 송파 등 강남 3구는 40%, 강남 3구 외의 서울은 50%, 경기와 인천은 60%가 적용됩니다. 대신 주택담보대출의 건전성이 상대적으로 높은 고정금리 대출이나 비거치식, 또는 분활상환 대출은 DTI 비율을 최대 15% 포인트까지 확대 적용하기로 했습니다. 또 1억 원까지 소액대출에 대한 DTI 심사 면제는 계속 유지하고, 생애 최초 주택구입자금 대출의 시한은 올 연말까지 연장하기로 했습니다.

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 *전세자금 대출 비교(은행)*

 

 

**2억까지 전세 대출… 발품 팔면 금리가 ‘뚝’**

국민일보 | 입력 2011.03.15 17:30

 

치솟는 전셋값… 어떻게 마련할까

본격적인 이사철이 다가왔지만 하루가 다르게 치솟는 전셋값 때문에 마음고생을 하는 경우가 많아지고 있다. 정부가 내놓은 안정화 대책을 비웃듯 전셋값 오름세가 그치지 않으면서 전셋값을 올려주지 못해 다른 집을 알아봐야하는 가정이 부지기수다.

그러나 자녀 교육 문제 등으로 인해 무작정 삶의 터전을 외곽으로만 옮길 수도 없는 일. 시중은행도 이 같은 점을 감안, 국민주택기금 전세자금 대출 외에 대출 대상과 주택을 다양화한 전세 대출 상품을 선보이고 있다.

 

◇문턱낮춘 전세대출=신한은행은 지난 1월부터 대출 대상을 크게 확대한 '신한 주택전세자금 대출'을 판매하고 있다. 이 상품은 기존 만 20세 이상 세대주 또는 가족 외에 단독 세대주나 1인 가구도 대출을 받을 수 있도록 문턱을 낮췄다. 전세 뿐 아니라 최근 급증하고 있는 '반전세(일부 월세)' 계약자도 대출을 받을 수 있다.

대출은 최고 1억6600만원까지 가능하며 계약 갱신시에도 신규 한도가 동일하게 적용된다. 대출기간은 최장 2년이며 금리는 양도성예금증서(CD)·금융채·코픽스 연동 금리 중 선택할 수 있다.

하나은행은 고객이 실직할 경우 약 6개월분의 이자를 면제해주는 '하나 우량주택 전세론'을 14일부터 판매한다. 기존 전세대출과 달리 주택보유나 단독세대주 여부, 소득 및 임차주택크기와 관계없이 대출해주고 반전세 대출도 가능하다. 하나은행은 이와 함께 아파트를 대상으로 최고 2억원까지 대출이 가능한 '신 아파트 전세론'도 판매 중이며 전세자금대출 전담 창구도 설치하는 등 적극적인 행보를 보이고 있다.

국민은행의 '전세자금대출'과 농협의 '채움 전세우대론'은 신혼부부 수요를 감안, 결혼 예정자에 대해서도 대출을 해주고 있다.

◇혜택도 챙겨야=농협은 공과금 또는 급여이체, 자사 카드 발급 등 고객의 거래 실적에 따라 최고 2.2%포인트까지 우대금리를 제공, 대출금리를 최저 4.2%까지 낮췄다. 1인당 대출한도는 임차보증금의 80% 이내에서 최대 1억6600만원까지 지원된다.

국민은행은 대출기간을 10년 이내에서 자유롭게 선택할 수 있으며 만기 분할상환에 중도상환수수료도 면제된다. 대출금리는 신규취급액 기준 코픽스 연동의 경우 연 4.69∼6.09% 수준이다. 대출기간 5년이상, 신용등급 5등급 이상일 경우 우대금리가 적용된다.

기업은행의 아파트 전세대출은 전세시가와 임차보증금 중 적은 금액의 60%이내에서 최고 2억원까지 가능하며, 기존 전세입주자의 생활안정자금도 1억원까지 대출가능하다.

금융권 관계자는 "시중은행의 전세대출 상품은 겉보기엔 비슷비슷해 보이지만 대출 대상과 한도 등에서 많은 차이가 있다"면서 "전세 시세가 당분간 고공 행진을 할 가능성이 높은 만큼 자신에게 필요한 상품을 찾아 발품을 파는 것이 중요하다"고 말했다.

 

 

 

 

   

**	전세 입주 시 확인사항**

등기부등본

확인시기 : 계약 체결 전 / 잔금 지불 전 / 전입 신고전 확인내용 : 매입하려는 부동산이 등기부등본 기재사항과 일치하는지, 실제 소유자권자가 등기부 등본상 소유권자와 동일인인지, 갑구에 소유권이전 청구권의 가등기,예고등기,압류,가압류,처분금지의 가처분등기 등이 설정되어 있는지, 을구에 저당권,근저당권,전세권등의 등기는 없는지, 매도인이 법률상 행위능력이 있는지, 등기부 등본상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀌는지, 상속 시 재산을 받아서 바로 매도 경우 그 상속이 정당한지 대리인과 거래 시 대리권을 가지고 있는지 필히 확인을 해 보아야 할 것이다. (부동산 권리분석) a. 등기부등본 - 등기소 b. 국토이용 계획 확인원, 지적도(임야도),토지대장(임야대장),건축물관리대장 - 시,군,구청 c. 공시지가 확인원 - 해당 동사무소(발급처)

확정일자

확인시기 공증인,법원공무원,동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로 그일자 현재 해당문서가 존재하고 있다는 증명 청구장소 - 관할등기소,공증인 사무소,동사무소 효력 a. 전입신고가 되어야 효력발생. b. 세입 기간 중 집주인이 변경 시 유효(재청구하지 않아도 됨) 절차 임대인 동의 없이 청구가능 / 반드시 임차인이 아닌 계약서 소지자면 대신 가능 / 전세계약서를 공증 받은 경우는 확정일자 받는 것과 동일하므로 별도의 청구는 필요없다. 확정일자 받은 계약서 분실시 확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던 등기소나 동사무소에서 그 사실을 확인받아 증명 가능 => 우선 변제권 소멸되지 않음

전세기간

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임대차 계약기간은 2년 인정 (세입자의 경우 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있으나 임대인은 권리 없음) 묵시적 갱신 전세기간 2년이 지난 후 별말 없이 기간 연장 하는 것 묵시적 갱신의 경우 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능 - 3개월 이전 통보:임차인 -> 임대인 계약서 재작성 여부 변경내용이 없으면 그대로 보존 - 재계약 사항 명기 / 보증금 변경 시는 원래 금액의 구 계약서는 그대로 재계약 명기 후 변경 금액에 대한 계약서만 따로 작성하여 그에 대한 확정일자를 받아둔다.

전세권 설정등기

조건 a. 집주인의 동의와 인감증명 필요 b. 시기에 제한없이 언제든지 필요할때 놓을 수 있다. 효력범위 a. 전세보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠수 있다 b. 집주인의 동의 없이 보증금을 확보할 수 있다. c. 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 든다.(전세금에 비례) d. 효력승계 및 집주인의 동의 없이 전전세 가능 등기 신청장소 : 관할 등기소 확정일자와 동일한점 : 경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점 계약기간 만료 후 전세금 반환 방법 - 세들은 집에 거주하며 법원에 경매신청 임차권 등기.민사조정.민사소송 일반적 전세금 반환 방법 - 계약만료 1개월 전까지 "계약이 만료되면 재계약을 하지않을 것이므로 전세금을 상환해줄 것"이란 내용증명 통보(3부)

임차권등기 명령제

개념 법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에 전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것 효력 a. 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과 우선 변제권이 그대로 인정됨 b.임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 되고 전세 놓기도 어렵다. 매매는 할 수 있지만 해당 집을 구입한 사람은 전세금을 책임져야 한다. c. 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정여부 판단함 해제 a. 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련서류를 받아 해제하면 된다. b. 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후 세입자가 집을 비워주었다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권등기도 말소한다. 그러나, 배당금이 부족해 전세금을 모두 반환 받지 못한 경우 임차권등기는 그대로 유지된다)

    
 

 

 

 

최우선변제금액] 주택임대차보호법 우선/최우선변제금액 정리 임대차보호법 / 부동산중개관련자료

2011/07/02 16:48

 

 

 

 

보증금 있는 월세나 전세의 경우 해당 건물이나 토지에 융자(대출)가 있다면 최우선변제금액을  확인하여 차후 경매 등이 진행되는 경우에 대비하여 보증금을 회수할 수 있는 물건을 계약 하셔야 합니다.

 

계약당시 부동산에서 해당 날짜의 등기부 등본을 확인하시어 꼼꼼 하게 따져보시기 바랍니다.

 

1. 어떤 등기부를 확인하여야 하는가?

 

주택으로 임대가 되는 물건으로는 아파트, 다세대(빌라, 연립), 다가구(단독, 상가주택, 원룸) 등 다양한 용도가 있습니다. 이들 주택의 용도에 따라 확인해야 하는 등기부가 약간씩 차이가 있습니다.

 

아파트 : 집합건물 등기부 (대지권 부분에 등기사항이 있는경우 토지 등기부 별도 확인)

 

다세대 (빌라, 연립) : 집합건물 등기부 (대지권 부분에 등기사항이 있는경우 토지 등기부 별도 확인)

 

다가구 (단독, 상가주택, 원룸 등) : 토지등기부, 건물등기부

 

 

2. 등기부의 어느 부분을 확인하는가?

 

등기부 갑구의 소유지분현황과 소유지분 이외의 소유권에 관한 사항을 확인합니다. (주민등록증 확인)

소유권 이외의 권리는 압류, 가압류, 가처분 등이 있는경우 그 진위여부를 관계자에게 파악한 후 가족관계의 자나 진정한 소유자가 임시로 해놓은 것이라면 문제가 되지 않는 경우도 있습니다. 일단 압류, 가압류, 가처분 설정일을 확인하여 둡니다.

 

등기부 을구의 근저당권 및 전세권 등을 확인합니다. 일반적으로 최우선 변제의 기준이 되는 권리는 근저당권으로서 설정 금액과 설정일을 확인하여 둡니다.

 상기 확인하여야 할 설정일은 임대차보호법의 우선/최우선 변제금액의 적용시기를 결정하며, 이 적용시기에 따라서 최우선 변제금액이 달라지게 됩니다.

 

3. 등기부 이외의 확인할 사항은?

 

임대차 보호법의 최우선 변제금액은 해당 지역에 따라서 그 적용을 달리합니다.

내가 계약하려고 하는 주택의 지역을 확인하려면 토지이용계획원을 출력하여 지역지구등 지정여부란의 다른 법령 등에 따른 지역지구 등을 확인하셔야 합니다. 같은 시라도 과밀억제권역에 해당되는 경우 최우선변제 금액이 다르기 때문입니다.

 

4. 적용시기 및 보증금과 최우선 변제금액은?

 

1984년 1월1일 ~ 1987년 11월30일 (근저당권 등 설정일)

        특별시,광역시는  보증금 300만원 이하는 최우선변제 300만원

        기타 시군에서는  보증금 200만원 이하는 최우선변제 200만원

 

1987년12월1일 ~ 1990년 2월18일 (근저당권 등 설정일)

        특별시,광역시는 보증금 500만원 이하는 최우선변제 500만원

        기타 시군에서는 보증금 400만원 이하는 최우선변제 400만원

 

1990년 2월19일 ~ 1995년 10월18일 (근저당권 등 설정일)

        특별시,광역시는 보증금 2000만원 이하는 최우선변제 700만원

        기타 시군에서는 보증금 1500만원 이하는 최우선변제 500만원

 

1995년 10월19일 ~ 2001년 9월14일 (근저당권 등 설정일)

        특별시,광역시는 보증금 3000만원 이하는 최우선변제 1200만원

        기타 시군에서는 보증금 2000만원 이하는 최우선변제 800만원

 

2001년 9월15일 ~ 2008년 8월20일 (근저당권 등 설정일)

        수도권중 과밀억제권역에서 보증금 4000만원 이하는 최우선변제 1600만원

        광역시 (군지역, 인천광역시 제외)에서는 보증금 3500만원 이하는 최우선변제 1400만원

        기타 시군에서는 보증금 3000만원 이하는 최우선변제 1200만원

 

2008년 8월21 ~ 2010년 7월25일 (근저당권 등 설정일)

        수도권중 과밀억제권역에서 보증금 6000만원 이하는 최우선변제 2000만원

        광역시 (군지역, 인천광역시 제외)에서는 보증금 5000만원 이하는 최우선변제 1700만원

        기타 시군에서는 보증금 4000만원 이하는 최우선변제 1400만원

 

2010년 7월26일 이후~ (근저당권 등 설정일)

        서울특별시는 보증금 7500만원 이하는 최우선변제 2500만원

 

        수도권중 과밀억제권역에서 보증금 6500만원 이하는 최우선변제 2200만원

 

        광역시 (군지역, 인천광역시 제외)에서는 보증금 5500만원 이하는 최우선변제 1900만원

 

        기타 시군에서는 보증금 4000만원 이하는 최우선변제 1400만원

 

                                           

위의 강조된 과밀억제권역을 예로 들어서 설명하자면, 최근의 거래되는 주택 매매물건의 경우 근저당이 2010년 7월26일 이후에 설정되므로 월세나 전세 보증금이 6500만원 이하라면 경매시에 다른 선순위의 저당권 등 보다 최우선적으로 법원에서 2200만원을 변제받게 되고,

 

나머지 금액은 순위에 따라 배당받게 되므로, 실제 시세와 감정가액 등을 비교하여 최우선변제금액을 제외한 나머지 금액을 회수 할 수 있는지를 판단해야 되겠습니다.

 월세나 전세 보증금이 해당지역에서 그 금액을 초과하는 경우 최우선변제는 적용되지 않습니다.

 

최근에는 융자가 많은 경우 최우선 변제금액인 2200만원을 보증금으로 하여 전세나 월세를 놓는 경우가 많아서 세입자의 입장에서는 보증금이 2200만원이 넘어가지 않는 물건을 찾는것도 좋습니다.

 

그러나 최우선 변제금액의 한도 내에 있다고 하더라도 임대차보호법에서는 대지를 포함하는 주택가액의 2분의 1의 범위에서 최우선 변제금액을 인정하므로, 너무 소형이거나 허름하거나 위치가 안좋은 물건이거나 하자가 있는 경우 시세금액 등을 철저하게 확인해봐야 할것입니다.

[출처] [최우선변제금액] 주택임대차보호법 우선/최우선변제금액 정리|작성자 speedauction

 

 

 

 

 

 

 

 **우장산 화곡3주구 강서힐스테이트 분양예정**

 

 

 

 

 

 

이달부터는 서울과 수도권의 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활돼 대출가능액이 총소득의 40∼60%로 제한된다. 또 수도권 보금자리주택지구 내 전용 85㎡ 이하 민영주택은 전량 무주택자에게만 공급되는 등 주택 관련 제도들이 많이 바뀐다.

지난달 31일 국토해양부 등에 따르면 1일부터 주택 관련 제도들이 많아 주택 수요자들은 관련 내용을 꼼꼼히 체크해야 한다.

 

■DTI 부활…담보대출 축소

이달부터 달라지는 주택 관련 제도 중 주택 수요자들에게 가장 큰 영향을 미치는 것은 DTI 규제다. 지난달 말까지는 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)를 제외한 서울과 수도권 전지역에서 DTI 적용이 한시적으로 배제됐지만 이제는 종전처럼 서울 수도권 수요자들은 지역별로 40∼60%를 적용받는다. 서울 강남3구는 40%, 서울 비강남권은 50%, 서울 이외 수도권은 60%를 적용받게 된다. 다만, 서민들이 주택구입에 불편함이 없도록 1억원 이하 소액대출에 대해서는 DTI 규제를 적용하지 않는다. 또 6억원 이하 주택의 경우 고정금리, 비거치식, 분할상환 조항을 충족할 경우 기존 대출가능액에 추가로 15%포인트를 가산받을 수 있다.

 

■보금자리 민영 85㎡ 이하 가점제

수도권 보금자리주택의 청약요건도 강화된다. 보금자리주택지구 내 전용 85㎡ 이하 민영주택의 경우 100% 가점제가 적용된다. 이에 따라 무주택자만 1순위 청약이 가능해진다.

 

종전에는 민간공급 주택의 경우 입주자 선정은 가점제와 추첨제를 병행해 1주택을 보유하고 있더라도 가점제 물량(75%)을 제외한 추첨제 물량(25%)에 1순위 청약이 가능했다.

다만 전용 85㎡ 초과 민영주택은 1주택 보유자라도 종전처럼 가점제 물량(50%)을 제외한 추첨제 물량(50%)에 청약이 가능하다.

 

■민영 재당첨제한 배제 1년 연장

민영주택 재당첨 제한 적용 배제 조치가 1년간 연장된다. 당초 지난달 말로 종료될 예정이었지만 정부는 신규 청약시장 활성화를 위해 2012년 3월 31일까지 한시적으로 민영주택에 한해 재당첨 제한을 유예했다.

 

국민임대주택에 청약할 경우 같은 순위에서 경쟁 시 적용하는 청약저축 가입기간별 가점 점수도 조정된다. 지금까지는 순위별로 최저 납입 횟수보다 12회 이상 추가 납입할 경우 2점, 6회 이상 추가 납입했을 경우 1점을 부여했다. 하지만 앞으로는 36회 이상 추가 납입해야 1점, 48회 이상 2점, 60회 이상일 경우 3점으로 강화된다.

 

이달부터는 국민임대·장기전세주택 공급 때 자녀가 아닌 복중 태아도 자녀로 인정된다. 현재는 신혼부부 특별공급에 한해서만 태아를 자녀로 인정하고 있지만

앞으로는 국민임대·장기전세주택 공급 때 다자녀 우선공급과 일반공급 가점 적용 때도 태아를 자녀로 인정받을 수 있다. 이에 따라 소득기준도 상향 조정돼 유리해지고 순위 내 경쟁 때도 부양가족과 미성년 자녀 수에서 가점이 높아지게 된다.

 

■노부모 특별공급 확대

노부모 부양자 특별공급 대상 주택이 전용 85㎡ 초과 민영주택까지 확대된다. 종전에는 65세 이상 노부모부양 무주택가구주에게 전용 85㎡ 이하 국민주택을 전체 공급량의 5% 이내에서 공급하도록 하고 있다. 하지만 이달부터는 전용면적 85㎡ 초과 민영주택까지 확대해 전체의 3%까지 추가 공급한다.

 

 직계존속 노부모를 부양하는 가구는 일반적으로 가구원 수가 많아 넓은 면적의 주택이 필요하다는 점을 감안한 것이다.

중증장애인과 단독가구주 등에 대한 국민임대주택 공급면적 규모도 현재 전용면적 40㎡ 이하에서 50㎡ 이하로 완화된다. 또 최근 급증하고 있는 다문화가정과 납북피해자 및 성폭력피해자도 국민임대주택 등 주택특별(우선)공급 대상이 된다.

 출처 : [부동산114] 실시간뉴스>4월부터 주택 관련 제도 이렇게 달라.. /파이낸셜/2011.03.31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  
 

 

 

  

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출처 : 화곡동 우장산역 아파트 여행

글쓴이 : 삿갓 재테크 여행 원글보기

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